Пример оценки недвижимого имущества предприятия

Определим рыночную стоимость недвижимого имущества, принадлежащего ЗАО «XXX». Описание объекта оценки представлено в табл. 6.13.

Оценка проводится для права собственности на оцениваемые помещения и права аренды земельного участка.

В целях оценки устанавливаются следующие допущения и ограничения:

• оцениваемые права собственности рассматривались свободными от каких либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчёте;
• при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, и на оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;
• при проведении оценки предполагалось, что объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам, соблюдены все правила и нормы противопожарной безопасности, охраны помещений и ценностей, безопасности проведения работ и иные аналогичные нормы;
• оценщик не производил обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком;
• мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не несет ответственности за изменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могли произойти после даты оценки и повлиять на рыночную стоимость и доходность оцениваемого объекта.

Описание земельного участка, на котором расположено здание склада, приведено в табл. 6.14.

Описание здания склада приведено в табл. 6.15. Проведем анализ рынка недвижимости Н-ска.

Высокая транспортная доступность и наличие городской инфраструктуры позволяют говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости Н-ска, однако на сегодняшний день эффективность функционирования этого рынка ниже, чем в ряде других регионов.

В России и, в частности, в Н-ске, в настоящее время отсутствует эффективный механизм кредитования приобретения недвижимости. Это вынуждает предприятия приобретать недвижимость за счёт собственных средств, что может подорвать их экономическое положение и, в свою очередь, ограничивает спрос на недвижимость. Однако финансирование недвижимости большей частью за счёт собственных средств позволяет покупателю снизить риск приобретения недвижимости.

Активность в операциях с недвижимостью производственного назначения невысока: предложение не эластично, новое строительство имеет тенденцию к сокращению. Слабая активность на местном рынке недвижимости обусловлена также отсутствием благоприятных перспектив роста доходов населения и хозяйствующих субъектов.

Ситуация рынка аренды по области довольно пассивная, в Н-ске положение более стабильно, наблюдается дефицит полностью готовых к аренде помещений.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в два этапа:

1. Анализ земельного участка как свободного. Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в части города, которая относится к промышленной зоне. Её окружают в основном административные, промышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходят две крупные автомагистрали города, которые открыты для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд как автомобильного, так и железнодорожного транспорта. Поэтому его оптимальное использование – под административную или промышленную застройку.
2. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с ограничениями:

• максимальная эффективность: местоположение, транспортная доступность и застроенность окружения зданий, по мнению оценщика, являются благоприятными для использования помещения в качестве складского;
• финансовая обоснованность: по мнению оценщика, при сдаче объекта в аренду в качестве складского владельцем может быть получен доход, обеспечивающий возврат капитала, и доход на капитал;
• физическая осуществимость: типовые планировки, размер, характеристики и расположение объекта предполагают использование помещений в качестве складских;
• соответствие законодательству: в настоящее время текущие улучшения не нарушают никаких имеющихся законодательных ограничений.

Вывод по анализу: исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему, объём выполненных работ на дату оценки, можно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения.

Определение стоимости земли. На дату оценки рынок продаж земельных участков в Н-ске развит слабо, земельный участок принадлежит заказчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учитывается стоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отвод земельного участка под строительство. Эта сумма для объекта оценки составляет 350 тыс. руб.

Определение стоимости улучшений. В современной практике оценки используется три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный.
Расчёт стоимости объекта с использованием затратного подхода. Стоимость объекта (Сзп) определяется по формуле

Прямые издержки на дату оценки составляют 939 158 руб. Необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет перед началом строительства (согласование разного рода технических условий и оплата за тепло и электроэнергию). Назовём их предстроительными расходами.

В Н-ске стоимость 1 гкал = 862,3 тыс. руб., а 1 кВт – 3,174 тыс. руб. Для оцениваемого объекта запроектированы следующие мощности:

• общее количество тепла на объект – 0,05 гкал;
• расчётная мощность по электроэнергии – 20 кВт.

Тогда выкуп мощностей составит:

• по теплу – 43 115 руб. (0,05 ∙ 862 300);
• по электроэнергии – 63 480 руб. (20 ∙ 3174).

Итого 106 595 руб. (43115 + 63 480).

Рассчитаем прибыль предпринимателя.

Отвод земельного участка, строительство на нём зданий и сдача их в эксплуатацию с оформлением права регистрирующей документации – всё это услуги девелопера. На основании проведённого анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке Н-ска прибыль инвестора может составить около 20 % к общим строительным затратам.

Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный инвестор за риск, связанный с реализацией аналогичного инвестиционного проекта по строительству объекта, аналогичного оцениваемому. Итак, прибыль предпринимателя (ПП) составит ПП = 20 % (939 158 + 106 595) = 209 150 руб.

Расчёт полной восстановительной стоимости объекта оценки приведён в табл. 6.16.

Таким образом, строительство аналога объекта оценки в адекватных условиях обойдется в сумму 1 604 903 руб. (стоимость земли – 350 000 руб., стоимость построек (оцениваемой части) – 1 254 903 руб.). Определим накопленный износ.

В общем случае износ определяется по формуле

Различают три типа износа:

• физический износ (Ифиз);
• функциональный износ(Ифун);
• внешний износ (Ивнешн).

Способом устранения физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а функционального устаревания – реконструкция.

Физический износ. Для расчёта физического износа объекта классификация признаков износа была взята во ВСН 53–86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Удельные веса укрупненных конструкций элементов взяты из соответствующих сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. Расчёт физического износа склада приведён в табл. 6.17.

Функциональный износ. Осмотр складских помещений в других районах города выявил, что планировка и дизайн объекта являются типовыми, поэтому функциональный износ отсутствует.

Внешний износ. Учитывая то, что объект оценки находится в промышленной зоне и это соответствует наиболее эффективному его использованию как складского комплекса, можно сказать, что внешний износ отсутствует.

Таким образом, по состоянию на дату оценки износ складского помещения составляет 476 857 руб. Тогда стоимость объекта оценки составляет

350 000 + 1 254 903 – 476 857 = 1 128 046 руб.

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 2 ноября 2005 года округленно составила 1 128 000 руб. Рассмотрим расчёт стоимости объекта посредством сравнительного подхода. Сначала подбирается информация о недавних продажах подобных объектов. Результаты их сравнения с объектом оценки представлены в табл. 6.18.

Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составила на дату оценки 628 тыс. руб.

Оценка объекта согласно доходному подходу. Данных о недозагрузке площадей и неплатежах аренды по складским помещениям нет, однако следует учесть риск этих факторов в размере 3 %.

К резервам относят суммы средств, зарезервированные для текущих и капитальных ремонтно-восстановительных работ. На все эти нужды ежегодно резервируется 1,85 % от восстановительной стоимости имущества. Из них 1,05 % резервируется на восстановительные ремонты и 0,8 % – на текущие расходы (согласно бухгалтерской документации). Таким образом, резервная сумма для арендодателя составит 11 833 руб. Текущие расходы на ремонт берут на себя арендаторы.

Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления. Обычно расходы на эти услуги составляют 5 %. Данные о чистом операционном доходе приведены в табл. 6.19.

По рыночным данным ставка капитализации по Н-ску принимается равной 23 %. Применим метод прямой капитализации для определения стоимости объекта оценки. Стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе доходного подхода, составит

Согласование результатов и их объединение в итоговую оценку стоимости. При оценке использованы три подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможных величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить искомую стоимость.

В данном случае наибольший «вес» (50 %) присваивается доходному подходу, поскольку объектом оценки являются складские помещения, которые сдаются в аренду и, соответственно, приносят определённый доход.

Затратному подходу присвоен наименьший «вес» (10 %) по той причине, что на строительство объекта требуется много времени, район местоположения объекта плотно застроен и низка вероятность приобретения подобного земельного участка и реализации на нём подобного инвестиционного проекта.

Рынок недвижимости Н-ска на сегодняшний день довольно хорошо развит и структурирован, имеется много информации о предложении и продажах складских помещений, аналогичных объекту оценки, достоверность используемой информации риелторских агентств достаточно высока. В связи с этим сравнительному подходу придается «вес» 40 %.

Результаты согласования приведены в табл. 6.20.

В итоге при согласовании получается следующий результат: 644 578,9 руб. По мнению оценщика, этот результат можно округлить до 645 тыс. руб. Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составляет 645 тыс. руб.